Bydlení se napříč Evropskou unií posunulo z okrajového tématu na hlavní politickou a sociální otázku.
Každý Evropan, který se v posledních letech musel stěhovat, pravděpodobně zažil tuto noční můru: rostoucí ceny domů, nájmů a účtů za energie, nedostatek bytů a nutnost vymýšlet stále bizarnější způsoby, jak získat těžko dosažitelnou nájemní smlouvu.
Evropa má problém s bydlením. Ačkoliv Evropská unie nemá v této otázce přímou pravomoc, Brusel si uvědomil, že brzy mohou nastat velké potíže. První komisař EU pro bydlení Dan Jørgensen ve svém projevu dne 29. září uvedl, že když mluvíme o bydlení, „mluvíme o samém srdci naší evropské demokracie“.
„Nejde jen o cihly a maltu. Nejde jen o nabídku a poptávku. Opravdu mluvíme o základních právech a o důstojnosti našich občanů. O soudržnosti komunit, stavebních kamenech naší společnosti a konkurenceschopnosti naší ekonomiky.“
„V celé Evropě panuje v tomto ohledu zřetelný pocit nespravedlnosti, zejména mezi mladými lidmi,“ dodal.
Přehled dat: rozdílné osudy členských států EU
Ať už se podíváme na jakoukoli statistiku, ukazatele jsou jasným důkazem krize:
- Podle dat, která v pátek zveřejnil Eurostat, za posledních 15 let ceny nemovitostí vzrostly o 60,5 procenta. Nejvíce vzrostly v Maďarsku, a to o 277 procent, druhé místo pak zaujímá Estonsko (250 procent).
- Pouze v Itálii ceny nemovitostí mezi rokem 2010 a druhým čtvrtletím roku 2025 klesly, a to o 1 procento.
- Totéž platí pro nájmy: V 26 z 27 členských států se zvýšily průměrně o 28,8 procenta a až o 218 procent (Estonsko). Pouze v Řecku se nájmy snížily o 9 procent.
- Ve druhém čtvrtletí roku 2025 ceny nemovitostí v EU vzrostly o 5,4 procenta, uvedl Eurostat. Nájemné se meziročně zvýšilo o 3,2 procenta.
- Například Bulharsko zaznamenalo jeden z nejstrmějších nárůstů cen nemovitostí, a to o 15,5 procenta (mírné snížení z rekordních 18,3 procenta ve čtvrtém čtvrtletí roku 2024). Hypotéky v zemi také dosáhly rekordních úrovní. K srpnu 2025 jejich objem činil 30,2 miliardy leva (15,4 miliardy eur), což je podle údajů Bulharské národní banky meziroční nárůst o 27,4 procenta.
- V Německu dopadají rostoucích nájmy především na studenty. Podle údajů z roku 2023 vzrostly ceny pokojů ve sdílených bytech meziročně o 6,2 procenta.
Jak zaplatit bydlení?
Stále více domácností čelí neúnosným nákladům na bydlení, které Evropský parlament definuje jako výdaje přesahující 40 procent disponibilního příjmu na bydlení.
- Podle nejnovějších dostupných údajů Eurostatu v roce 2023 utratilo v EU více než 40 procent svého disponibilního příjmu na bydlení 8,8 procenta lidí. Nejvíce takových lidí bylo v Řecku (28,5 procenta), nejméně pak na Kypru (2,6 procenta).
- V Berlíně si třetina domácností nemůže dovolit pronajmout byt s klasickým tržním nájmem.
- Téměř 70 procent obyvatel svůj domov vlastní. Podíl vlastnictví zůstává vysoký ve východní Evropě, ale cenové rozdíly v západních městských centrech se prohlubují.
- V Česku a Maďarsku nyní například průměrný byt stojí zhruba 13,6násobek průměrného ročního platu, vyšší je tato hodnota pouze v Portugalsku. Na druhou stranu je zde podle indexu sestaveného Českou spořitelnou a portálem Europe in Data pronájem v porovnání s ostatními zeměmi EU pátý nejdostupnější.
Dynamika poptávky: demografie, migrace a urbanizace
Jak to mohlo zajít tak daleko? Současný tlak na trh s bydlením je výsledkem několik faktorů.
- Pohyby obyvatelstva: Urbanizace vyvíjí tlak na města. Migrace do měst opět vzrostla po pandemii covid-19.
- Migrační toky: Poptávku zvyšují jak migrace v rámci EU, tak příjezdy lidí z třetích zemí.
- Demografické trendy: Stárnutí populace a zmenšující se velikost domácností (nárůst jednočlenných domácností) dále snižují nabídku.
- Náklady: Rostoucí ceny energií posouvají poptávku směrem k menším bytům. Rostoucí úrokové sazby také zvyšují poptávku po nájemních jednotkách.
- Turismus: V turistických centrech vytlačují obyvatele krátkodobé turistické pronájmy jako například prostřednictvím platformy Airbnb.
Omezení na straně nabídky: problémy ve stavebnictví a regulace
Některé země vynakládají významnou část svého HDP na výstavbu, ale výsledky jsou nejednotné.
- Překážky v plánování: Překážkami jsou přísné územní regulace, zdlouhavé povolovací procesy a postoj NIMBY („Not In My Backyard“ – „ne na mém dvorku“). Francouzští starostové říkají, že je pro ně stále obtížnější najít rovnováhu: „Je tu ten paradox, že mě téměř každý den oslovují obyvatelé, kteří potřebují bydlení, a zároveň jsem žalována odpůrci rozrůstání měst, i když jde o výstavbu studentského bydlení,“ uvedla starostka Štrasburku Jeanne Barseghian.
- Stavebnictví: Nedostatek pracovních sil a rostoucí ceny materiálů zpomalují stavební proces. Nová výstavba ve Francii čelí již téměř tři roky vážné krizi kvůli rostoucím stavebním nákladům, vyšším úrokovým sazbám, které zablokovaly mnoho projektů na pořízení nemovitostí, a ukončení podpůrných opatření pro investice do nájemního bydlení. Celkem bylo mezi zářím 2024 a srpnem 2025 povoleno 365.179 bytových jednotek, „což je o 14 procent méně než průměr za předchozích pět let,“ jak uvádějí údaje francouzského ministerstva pro územní plánování.
- Vylidněné venkovské oblasti: Některé regiony paradoxně čelí přebytku nabídky bydlení, ale je po něm malá poptávka. Odlidněná města ve východním, bývalém komunistickém Německu například přišla s novým nápadem, jak vrátit život do regionu: nabízejí lidem několik týdnů superlevného bydlení, aby potenciálním obyvatelům umožnila poznat místní prostředí. Podle údajů statistického úřadu Destatis by východní Německo mohlo během příštích 20 let ztratit mezi 8 a 16 procenty populace.
- Zastaralý bytový fond: Polovina evropského bytového fondu byla postavena před rokem 1980 a velká část z něj potřebuje rekonstrukci. Mnoho budov je energeticky neefektivních a jejich uvedení do souladu s novými standardy EU bude nákladné a časově náročné, uvádí červnová zpráva Evropské investiční banky (EIB).
Roztříštěná politika
Členské státy EU se prostřednictvím rozšiřování sociálního bydlení, zavádění daňových pobídek nebo kontrolovaného nájemného snaží najít vlastní řešení.
Ve Vídni například zhruba třetina obyvatel žije v nějaké formě dotovaného bydlení. V Německu však byla politika zastropování nájmů v Berlíně v roce 2024 zrušena nejvyšším soudem země.
Portugalská vláda na konci září schválila soubor opatření na řešení bytové krize, mezi něž patří například zvýšení daňových úlev pro rezidenty a zvýšení daně z nákupu nemovitostí pro občany, kteří nejsou rezidenty Portugalska. Mezi další opatření patří zvýšení daňových odpočtů z nájemného a snížení daně pro pronajímatele, kteří účtují mírné nájmy. Zavede se také snížená sazba DPH ve výši 6 procent pro výstavbu bydlení s prodejní cenou kolem 648.000 eur a rovněž sazba DPH 6 procent pro nájmy s horním limitem do 2300 eur. Tento daňový režim bude platit do roku 2029.
Vláda také uvedla, že spolupracuje s bankami na hledání nových produktů, které usnadní přístup k hypotečním úvěrům a kapitálu pro výstavbu. „Je to šoková politika, chceme rozhýbat stavební a nájemní trh,“ uvedl premiér Luis Montenegro.
Itálie loni spustila plán na podporu bydlení se zvláštním zaměřením na mladé rodiny. Ve věku 30 let patří mladí Italové mezi ty, kdo opouštějí rodinný domov nejpozději v EU. Podle Eurostatu je průměrný věk 26,3 roku. Místopředseda vlády Matteo Salvini uvedl, že na boj proti bytové nouzi, snahu o oživení bytových politik a reorganizaci stávající nabídky bylo vyčleněno 660 milionů eur. Salvini také očekává, že z příštího rozpočtu budou na tyto účely vyčleněny další prostředky. Druhým pilířem politiky jsou veřejné záruky pro hypotéky na první bydlení, protože rodiny ve velkých městech jsou čím dál méně schopné si pořídit vlastní domov.
V srpnu schválil slovinský parlament zákon o financování veřejného nájemního bydlení, jehož cílem je během následujících deseti let vybudovat 20.000 veřejných nájemních bytů s pomocí 1 miliardy eur státních prostředků. Nedávno parlament také schválil zákon o omezení krátkodobých pronájmů, který by měl alespoň částečně zvýšit nabídku nájemního bydlení.
Plán dostupného bydlení pro Evropu
Na úrovni EU plánuje komisař Jørgensen spustit Plán dostupného bydlení pro Evropu, jehož cílem je propojit kroky EU s národními, regionálními a místními iniciativami, aby bylo zajištěno udržitelné bydlení.
Součástí plánu jsou:
- Nová vlna investic: Patří sem zdvojnásobení podpory EU pro bydlení v rámci politiky soudržnosti a členským státům, městům a regionům usnadnit směřování více prostředků EU na dostupné bydlení.
- Revize pravidel státní podpory s cílem usnadnit národním vládám podporu bytových projektů a tím uvolnit omezení národních výdajů.
- Mobilizace soukromých investic.
- Nové modely financování a intenzivnější spolupráce mezi veřejnými a soukromými investicemi včetně celoevropské investiční platformy na podporu sociálního bydlení, studentských kolejí a udržitelných domů.
- Odstraňování byrokracie: snížení administrativních překážek v plánování, povolování a zadávání zakázek, jak na úrovni EU, tak na národní úrovni.
- Mobilizace evropských stavebních zdrojů, inovací a pracovních sil.
- Podpora měst a regionů, které jsou pod tlakem.
- Zaměření na zranitelné skupiny: lidi bez domova, mladé lidi a rodiny.
- Sdílení osvědčených postupů.
- Energetická účinnost: modernizace a zateplení obytných budov, snižování energetických ztrát a nákladů na bydlení pro obyvatele.
- Zapojení zainteresovaných subjektů: Plán je vytvářen s přispěním odborníků, zainteresovaných subjektů, veřejných zástupců a občanů a všechny vyzývá k dalším podnětům.
U bydlení neexistuje jedno jednoduché řešení. Musí se spojit mnoho faktorů a i při plné realizaci plánu EU pravděpodobně potrvá roky, než se projeví výsledky. Tlak na evropské nájemníky, vlastníky hypoték a zájemce o byty zůstává do té doby vysoký.
Zdroj: enr spolu s agenturami AFP, ANSA, BTA, ČTK, dpa, Lusa, STA
