Tři procenta z ceny nemovitosti pro stát - 4.část

Největší nákladovou položkou vyjma samotné kupní ceny je daň z převodu. Jde o jednorázový berní odvod spojený s úplatným převodem nemovitosti. (Liší se od pravidelné každoroční daně z nemovitostí.) Poplatníkem převodní daně je převodce (prodávající), nabyvatel (kupující) je ovšem ručitelem; pokud by ji prodávající neuhradil, bude finanční úřad platbu požadovat po kupujícím. (V rámci korektních vztahů mezi prodávajícím a kupujícím bývá proto např. obvyklé, že se strany dohodnou tak, že peněžitá částka ve výši daně je uložena do notářské úschovy nebo složena na vázaný účet a uvolní se až v okamžiku, kdy je daň nutno uhradit, event. bezprostředně poté, co byla řádně uhrazena.) Daň z převodu je na rozdíl od berně dědické a darovací jednotná bez ohledu na eventuelní příbuzenský poměr mezi převodcem a nabyvatelem; bez ohledu na to, zda jde o osoby fyzické či právnické. Daň činí 3 % z ceny nemovitosti.

Daň z převodu nemovitosti se platí z vyšší ceny!

Ačkoli kupující a prodávající se mohou dohodnout na libovolně vysoké tržní ceně, pro účely vyměření daně musí úřední hodnotu nemovitosti stanovit odhadce (ve znaleckém posudku). Potom se ovšem cena zjištěná znalcem a cena dohodnutá mezi prodávajícím a kupujícím mohou lišit. Daň se vybírá z té, která je vyšší. Jestliže skutečná kupní (prodejní) cena nedosahuje ceny úřední, vyměřuje se daň z ceny podle znaleckého odhadu. Jestliže je cena tržní vyšší než cena úřední, měla by z ní také být vyměřena daň.

K tomu však zpravidla nedochází, protože v takovém případě uvádějí účastníci obchodu ve smlouvě a všech dokumentech oficiálně pouze cenu znalcovu, přičemž rozdíl diskrétně vyrovnají jen sami mezi sebou. (To je reálný fakt, poznatek z praxe. Rozhodně však naším pojednáním nikoho k takovému protiprávnímu postupu nenavádíme.)

Daň se neplatí bezprostředně po podpisu smlouvy nebo podání návrhu na katastr: Poplatník je povinen podat místně příslušnému správci daně přiznání k dani z převodu nemovitostí nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí. Daň je splatná ve lhůtě pro podání daňového přiznání. Poplatník je povinen si sám daň spočítat a uhradit. (Součástí daňového přiznání je ověřený opis nebo ověřená kopie smlouvy nebo jiné listiny, kterou se potvrzují nebo osvědčují vlastnické vztahy k nemovitosti, a znalecký posudek o ceně zjištěné.)

Kupní cenu (navýšenou o provizi pro realitní kancelář nebo zprostředkovatele, nejde-li o obchod přímého prodávajícího a kupujícího) samozřejmě hradí kupující. Úhrada ostatních nákladových položek je věcí dohody. Obvykle však kupující dále hradí ověření svých podpisů, správní poplatek za návrh na vklad, zatímco prodávající hradí správní poplatek za výpis z katastru nemovitostí, ověření svých podpisů, cenu znaleckého posudku a daň z převodu nemovitosti. O náklady na sepsání smlouvy a návrhu na vklad a úschovu peněz se účastníci obchodu mohou podělit třeba tak, že každý uhradí polovinu.

Než se zabydlíte

O fyzickém převzetí domu nebo bytu od předchozích majitelů sepište předávací protokol. Měly by v něm být uvedeny zejména stavy měřičů vody, elektřiny, plynu a tepla, neměl by chybět ani hrubý popis stavu předmětu předání a případně zanechaného vybavení. Protokol ve dvojím vyhotovení (pro každou stranu jedno) podepíší prodávající i kupující. Poté ihned vyměňte všechny zámky.

Autor: Richard W. Fetter