Kdo může dát do podnájmu byt?

Jaká jsou pravidla pro podnájem bytu?

Smlouva o podnájmu musí mít písemnou formu. Nebylo-li dohodnuto jinak, platí, že podnájem lze vypovědět bez uvedení důvodů ve lhůtě ne kratší tří měsíců. Podnájem sjednaný bez určení doby skončí nejpozději se zánikem nájmu. Byl-li podnájem sjednán na určitou dobu, skončí také uplynutím této doby. Po skončení podnájmu nemá podnájemce právo na náhradní podnájem.

Pozor na založení nájmu, ba chráněného nájmu

Podnájem vznikne jen tam, kde je odvozen od nájmu. Jestliže tedy např. majitel (vlastník) bytu v osobním vlastnictví svůj byt pronajme – přenechá do užívání jinému, pak nezaloží podnájem, nýbrž nájem. Měl by proto uzavřít smlouvu nájemní. Musí pak dodržet veškerá pravidla pro smlouvu o nájmu bytu předepsaná občanským zákoníkem, od nichž se nelze odchýlit, zejména tedy nemůže legálně uplatňovat kratší, než tříměsíční, výpovědní dobu, nebo sjednávat jiný, než zákonem předvídaný, způsob zániku nájmu bytu. Takový je výklad Nejvyššího soudu ČR. (K tomu v případě zájmu vizte na internetové stránce Nejvyššího soudu České republiky www.nsoud.cz judikát - stanovisko Nejvyššího soudu vyjádřené v rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3083/2007, ze dne 13. 8. 2008.) Proto lze z opatrnosti, aby vlastník o byt eventuelně (při nešťastné souhře okolností – především chyb ve smlouvě a vychytralosti toho, komu byl byt přenechán) tzv. nepřišel, tedy aby neměl byt obsazen nájemci s chráněným nájemním právem na dobu neurčitou, kterým by nemohl dát výpověď z jakéhokoliv důvodu nebo bez uvedení důvodu, a při použití (uplatnění) zákonného výpovědního důvodu jim případně nemusel zajišťovat bytovou náhradu, rozhodně doporučit uzavřít spíše než smlouvu na dobu neurčitou raději smlouvu na dobu určitou – např. jednoho roku – a nájem pak případně opakovaně prodlužovat.

Podmínky, za nichž je možno dát do podnájmu družstevní byt, upravují stanovy příslušného bytového družstva.

Praxe varuje

Zmínili jsme rizika nájemní smlouvy pro pronajímatele. Je jich vícero, ale poukážeme aktuálně na jedno z nich. V nedávném případě posuzovaném Nejvyšším soudem ČR pronajímatel předmětného bytu a nájemce bytu s nájemním poměrem na dobu neurčitou uzavřeli dodatek č. 1 k nájemní smlouvě, v němž nájemce prohlásil, že je si vědom, že „jedinou podmínkou této smlouvy je, že bude řádně a včas platit nájemné a služby …“, a v němž se účastníci dohodli, že „nájemní vztah skončí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém nájemce nájemné a služby a vyúčtování služeb … řádně a včas nezaplatil“. Účastníci si tak v ujednání obsaženém v dodatku č. 1 – nad rámec zákona – sjednali v konečném důsledku další (zákonem nepředpokládaný, neupravený a ve srovnání s výpovědí pro neplacení nájemného a úhrad přísnější) způsob zániku nájmu bytu. Takováto dohoda však účelu a smyslu zákona odporuje, neboli obchází jej; je tedy absolutně neplatná. Nejvyšší soud (ve svém rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 3083/2007, ze dne 13. 8. 2008) uzavřel, že účastníci právního vztahu nájmu bytu si nemohou platně sjednat jiný (další) způsob zániku nájmu nad rámec zákona.

Poraďte se s odborníky

Sjednávání nájemní, ale i podnájemní, smlouvy na byt je třeba věnovat náležitou pozornost, nešetřit na kvalitní - kvalifikované právní pomoci, rozhodně nelze spoléhat na tzv. „zaručené vzory“, tzv. „neprůstřelné smlouvy“, jak velikášsky různí poradci a realitní makléři a zprostředkovatelé často označují jednoduché a diletantsky připravené vzory smluv, běžně dostupné (a to zdarma) na internetu, za jejichž pouhé doplnění nebo vyplnění inkasují nemalé provize (obvykle ve výši jednoho tržního měsíčního nájemného resp. podnájemného). Sestavení smlouvy je lepší přenechat odborníkovi – zkušenému právníkovi se specializací na nájemní vztahy resp. na právní vztahy k nemovitostem a každý konkrétní případ řešit ad hoc s přihlédnutím k jeho individuálním okolnostem a specifikům. Přitom ale nelze ošetřit zájmy toho, kdo byt přenechává do užívání jinému, v rozporu se zákonem nebo dobrými mravy, nelze proto kupř., aby pronajímatel nájemci v tísni vnutil nápadně nevýhodné podmínky, aby se smluvní strany odchylovaly od zákona tam, kde je to nepřípustné, nebo učinili součástí smlouvy ujednání v rozporu s dobrými mravy.

Autor: Richard W. Fetter